用住宅火險(xiǎn) 輕鬆搞清楚建物造價(jià)成本

【MyGoNews衷柏宣/臺北報(bào)導(dǎo)】房地產(chǎn)建案的造價(jià)是多少？是現(xiàn)場銷售人員說了算數(shù)，還是有別的門道可以打聽，把房價(jià)扣掉建築成本，再計(jì)算一下土地成本，其實(shí)就可以知道，當(dāng)你買1戶房子的時(shí)候，建商賺你多少錢。

很多人到預(yù)售個(gè)案接待中心現(xiàn)場談房子的時(shí)候，現(xiàn)場銷售人員都會告訴客戶，因?yàn)槭艿皆锪?、建材與人力成本等因素，所以，建築成本的造價(jià)是很高的，房地產(chǎn)市場盛傳，英業(yè)達(dá)董事長葉國一在臺北士林官邸附近的土地建案，每坪造價(jià)高達(dá)35萬元，臺北市單戶總價(jià)2億元起跳的建案，現(xiàn)場也會跟你說：「我們建案的造價(jià)是每坪25萬元?！沟搅伺_北縣，同樣是豪宅產(chǎn)品，用的建材與臺北市億元戶豪宅相當(dāng)，現(xiàn)場的銷售人員會說：「我們的造價(jià)每坪是18萬元?！?br /> 

怎麼臺北市、臺北縣的同等級豪宅，建築成本戶每坪差到7萬元呢？那麼買100坪的建築物，光是建造成本就差了700萬元，有沒有那麼離譜？難道臺北市的建材就一定比臺北縣貴？其實(shí)建築成本是一項(xiàng)看不見的成本，關(guān)係到建商用什麼等級的產(chǎn)品，一個(gè)馬桶可以賣5萬元。但是5000元有可以買到可以用的馬桶，所以，建築成本的實(shí)際數(shù)字，只有建商自己知道。

不過，一般人買房子都會辦理房屋貸款，當(dāng)你向金融機(jī)構(gòu)申請房屋貸款的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)為了保障借款標(biāo)的物安全，都會要求借款人加保一個(gè)「住宅火災(zāi)及地震基本保險(xiǎn)」，很多民眾都會依照金融機(jī)構(gòu)要求加保這個(gè)保險(xiǎn)，但是，很多人卻不知道，金融一夠是怎麼定義建築物的成本，然後給予保額、保費(fèi)的計(jì)算。

保險(xiǎn)業(yè)者表示，「住宅火災(zāi)及地震基本保險(xiǎn)」主要是保障民眾萬一遇到火災(zāi)事故，房屋的損害能夠獲得補(bǔ)償。該項(xiàng)保費(fèi)的計(jì)算主要依據(jù)「住宅火險(xiǎn)費(fèi)率」與「建築物造價(jià)成本」兩項(xiàng)。這裡面就有保險(xiǎn)工會認(rèn)定的「建築物造價(jià)成本」
 

根據(jù)保險(xiǎn)公會的資料，這個(gè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是依照臺灣省建築師公會之「各縣市建築物總工程費(fèi)單價(jià)參考表」調(diào)整而得，「磚、木、石及金屬構(gòu)造」每坪單價(jià)新臺幣25000元；「鋼骨造」建築每坪單價(jià)另加20％；交通不便地區(qū)也酌增單價(jià)，調(diào)漲幅度從16％到48％不等。

若以「座落於臺北市、建物所有權(quán)狀30坪、樓高10層、鋼筋混凝土特一等建築、裝潢費(fèi)50萬元」的房屋為例，每坪造價(jià)為7.8萬元，住宅火災(zāi)保險(xiǎn)的保額、保費(fèi)計(jì)算方式如下(不管您是位於那一層樓，保額、保費(fèi)皆相同)： 
1、保額：每坪7.8萬× 30坪＋裝潢50萬＝284萬元，用這樣的總價(jià)去換算每坪造價(jià)，等於每坪9.5萬元
2、年保費(fèi)：保額284萬×火險(xiǎn)費(fèi)率0.037％＝1051元
 

至於投保住宅建築物火險(xiǎn)之保險(xiǎn)金額的計(jì)算，規(guī)定是住宅建築物火險(xiǎn)保額應(yīng)以建築物重置成本為計(jì)算基礎(chǔ)，才可獲得足額保障。相關(guān)計(jì)算方式如下：
建築物重置成本＝建築物本體造價(jià)總額＋建築物裝潢總價(jià)

(1)一般結(jié)構(gòu)(加強(qiáng)磚造及鋼筋混凝土造建物)
建築物本體造價(jià)總額＝建築物構(gòu)造每坪單價(jià)×建築物使用面積(含公共設(shè)施)　　　　　　　　　　　　　　　
(2)鋼骨結(jié)構(gòu)：依一般結(jié)構(gòu)每坪單價(jià)另加20％計(jì)算。
(3)其他結(jié)構(gòu)(磚、木、石及金屬結(jié)構(gòu))：每坪單價(jià)以新臺幣25000元計(jì)算。
 

(1)每坪裝潢總價(jià)×建築物使用面積(不含公共設(shè)施)。
(2)一般裝潢每坪加新臺幣10000元至50000元。
(3)豪華型裝潢另行約定。
 

房地產(chǎn)業(yè)者表示，臺灣省建築師公會的「各縣市建築物總工程費(fèi)單價(jià)參考表」與實(shí)際狀況還是有些差距，一般來說，差距約在30％左右，簡單的說，公會如果認(rèn)定每坪造價(jià)是7.8萬元，民間實(shí)際造價(jià)通常會花到每坪10.14萬元，這樣的建築成本其實(shí)會隨著原物料價(jià)格而略有變動，建商表示；「『各縣市建築物總工程費(fèi)單價(jià)參考表』既然都打上了『參考表』這3個(gè)字，就表示僅供參考囉！」

不過，建商的認(rèn)定可與保險(xiǎn)公司不同，保險(xiǎn)公司就是依據(jù)這個(gè)「參考表」來定價(jià)格，所以，當(dāng)豪宅被火燒的時(shí)候，其火災(zāi)損失的賠償價(jià)格未必就會「高人一等」。

「加強(qiáng)磚造或鋼筋混凝土造」之建築物            單位：新臺幣元/坪

製表：中華民國產(chǎn)物保險(xiǎn)商業(yè)同業(yè)公會
【說明】：
一、上表造價(jià)為「建築物本體」的「每坪造價(jià)」，並不含「土地」價(jià)格。
二、裝潢：一般裝潢每坪加新臺幣$10,000元至$50,000元，豪華型裝潢另行約定。
三、建築物之重置成本＝(上述各類建築物構(gòu)造每坪單價(jià)×各類建築物使用面積【含公共設(shè)施】)＋裝潢總價(jià)。
四、建築物之「實(shí)際現(xiàn)金價(jià)值」為重置成本「扣除折舊」後之餘額，建築物本體及裝潢之「耐用年數(shù)」請參酌行政院公佈之固定資產(chǎn)耐用年數(shù)表規(guī)定辦理。
 

以臺北市7層樓建築鋼筋混凝土造住宅建築物之3樓、房屋坪數(shù)為30坪、每坪裝潢2萬元為例，其住宅建築物火險(xiǎn)保額如何計(jì)算？
A：住宅建築物火險(xiǎn)保額＝建築物本體造價(jià)總額＋建築物裝潢總價(jià)
＝每坪造價(jià)74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪＝2,820,000

王小明居住於臺北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數(shù)為30坪，其向銀行貸款100萬，其住宅火險(xiǎn)及地震基本保險(xiǎn)保額計(jì)算如下：

王小明居住於臺北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數(shù)為30坪，其向銀行貸款100萬，其住宅火險(xiǎn)及地震基本保險(xiǎn)保額計(jì)算如下：

王小明居住於臺北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數(shù)為30坪，其向銀行貸款500萬，其住宅火險(xiǎn)及地震基本保險(xiǎn)保額計(jì)算如下：